Maître  Damien BALMEUR

Avocat au Barreau de Draguignan

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Quoi faire si l'on découvre un vice caché après son achat

16/01/2020

Quoi faire si l'on découvre un vice caché après son achat

Faites très attention, en matière de vices cachĂ©s, le dĂ©lai de prescription est de 2 ans Ă  compter de la dĂ©couverte du vice.  C'est donc une prescription dĂ©rogatoire au droit commun qui est habituellement de 5 ans. Il est important de ne pas trop attendre.

 

La prĂ©sence d'une clause exonĂ©ratoire de garantie des vices cachĂ©s dans votre acte authentique  ne vous empĂŞche pas de mettre en responsabilitĂ© le vendeur.

 

               Si le vendeur est un professionnel de la construction ou qu'il a agit comme tel, la clause sera Ă©cartĂ©e.

                   

               Si le vendeur est un particulier, il faudra dĂ©montrer qu'il avait connaissance du vice avant la vente.

 

Bien souvent, dans ce type de dossier,  il est nĂ©cessaire de demander la dĂ©signation d'un expert judiciaire.

 

                                                                        Les Ă©tapes de la procĂ©dure

 

1 : Établir la liste la plus exhaustive possible de tous les désordres ou vices.

 

2 : Prendre rendez vous avec le cabinet, apporter votre acte d'achat , la liste des désordres et si possible des photos .

 

3 : Si vous avez une protection juridique, vous devez  la prĂ©venir  avant d'engager la procĂ©dure judiciaire. Je vous prĂ©cise que vous avez la libertĂ© de choix de l'avocat. Votre protection juridique ne peut vous imposer un conseil.

 

4 : Après avoir informé votre protection juridique, faire établir un constat d'huissier. ( reprendre la liste des désordres avec lui )

 

5 : Après réception du constat d'huissier, le cabinet assignera en référé, pour faire designer un expert judiciaire. ( délai environs 3 mois )

 

Les frais d'expertise sont payĂ©s par vous Ă  titre provisoire  ou par votre protection juridique le cas Ă©chĂ©ant. Les frais sont considĂ©rĂ©s comme des dĂ©pens et seront, en principe, mis Ă  la charge de la parties perdante.

 

6 : Une fois que l'expert a acceptée la mission et que les frais sont provisionnés sur le compte de la régie du tribunal, rendez vous est pris et les opérations d'expertise peuvent commencer. Elles se font en présence des parties et des avocats.

 

Chaque partie peut Ă©galement se faire assister d'un conseiller technique.

 

7 : L'Expert rend son prĂ©-rapport,  puis son rapport après avoir recueilli les observations des parties

 

8 : En fonction du rĂ©sultat, il convient d'assigner au fond devant le tribunal judiciaire en se fondant sur les Ă©lĂ©ments du rapport d'expertise. ( Attention il est parfois obligatoire de saisir au fond avant le dĂ©pĂ´t du rapport, les opĂ©rations d'expertise n'Ă©tant  pas interruptif de prescription).

 

Le  rĂ©sultat de l'expertise est bien souvent dĂ©terminante pour la rĂ©solution du litige. Cette  Ă©tape est donc essentielle.

 

 

Votre avocat est disponible pour rĂ©pondre Ă  vos  questions et vous assister dans cette procĂ©dure .

 

 

Acheter un bien immobilier aux enchères judiciaires.

14/01/2020

Acheter un bien immobilier aux enchères judiciaires.

 

         Les dates des ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une publicitĂ© prĂ©alable dans les journaux d’annonces lĂ©gales du dĂ©partement et au palais de justice au moins un mois avant la date prĂ©vue pour l’audience.Vous pouvez Ă©galement consulter le site      http://www.encheres-publiques.com

 

Il est Ă©galement important  de consulter le cahier des conditions de vente, qui donne toutes les informations concernant le bien. Ce cahier vous sera communiquĂ©, sur demande, par le cabinet.

 

 

Quels sont les frais à prévoir pour acheter aux enchères un bien immobilier ?

 

 

- Les frais de la procédure permettant la vente aux enchères publiques du bien immobilier, qui sont taxés et donc vérifiés, par le Tribunal, avant la vente.

 

Généralement, ces frais sont compris entre 4000 et 8000€ et nous avons le montant exact, 24 ou 48H avant la vente.

 

- Les émoluments de vente qui sont de 1.65 % HT sur le prix d’adjudication

 

- Les droits d’enregistrement aux impôts, environ 5,80 % du prix d’adjudication

 

- Les frais de publication aux hypothèques du jugement d’adjudication de 0.10 % calculés sur le montant du prix d’adjudication augmenté des frais préalables, et auquel il convient d’ajouter 65€ de frais

 

- Les honoraires du Cabinet  comprenant les enchères publiques, mais Ă©galement les dĂ©marches et formalitĂ©s pour parvenir Ă  la publication du jugement d’adjudication et permettre d’obtenir le titre de propriĂ©tĂ© dĂ©finitif.

 

 

Quels sont les documents que je dois communiquer ?

 

 

     Un pouvoir pour permettre d'enchĂ©rir avec l'enchère maximum, le modèle vous sera communiquĂ© par le cabinet

 

      Les attestations sur l'honneur, le modèle vous sera Ă©galement communiquĂ© par le cabinet

 

      Un chèque de banque de 10% de la mise Ă  prix avec un minimum de 3000 €, Ă  l'ordre de la CARPA ;

 

      Une copie recto-verso du ou des cartes d'identitĂ© ou KBIS et Statut si l'aquĂ©reur est une sociĂ©tĂ©.

 

 

Quand suis je propriétaire ?

 

Si vous êtes adjudicataire, vous êtes difinitivement propriétaire du bien à l'expiration d'un délai de 10 jours.

 

Toute personne peut en effet surenchèrir d'un dixième, dans un délai de 10 jours. Le cas échéant, une nouvelle audience des criées se tiendra.

 

 

Quoi faire si le propriètaire refuse de partir ?

 

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Vous pourrez donc saisir un huissier pour faire exécuter.

 

 

Quoi faire si le logement est occupé par le locataire ?

 

Le bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire. Le congé doit être donné conformément au disposition de la loi du 6 juillet 1989.

 

Pour information : Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

 

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition ( ce qui est souvent le cas), le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

 

En résumé, la libération des lieux pourra intervenir, en fonction de la situation, entre 3 et 6 ans après l'aquisition, sauf accord entre le locataire et le nouveau propriétaire.

 

Votre avocat reste disponible pour répondre à vos éventuelles questions.

Erreur du diagnostiqueur dans l’appréciation de la qualité énergétique du bien

13/01/2020

Erreur du diagnostiqueur dans l’appréciation de la qualité énergétique du bien

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du 21 novembre 2019

N° de pourvoi: 18-23251

 

 

Mais attendu que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G... avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ;