Droit immobilier

Qu’est ce qu'une Association syndicale libre ( ASL) ?

 

Il s'agit d'une forme particulière d’organisation des immeubles, moins connue que la copropriété.

 

Ces Associations font partie des Associations Syndicales de Propriétaire.  

 

L’Association Syndicale Libre (A.S.L), a pour rôle de gérer les biens communs d'un lotissement, comme les espaces verts, ou la voirie.

Ce mode d'organisation est très fréquent et beaucoup de personne ignore que leur propriété est incluse dans le périmètre d'une A.S.L.

 

Les règles de fonctionnement des ASL sont totalement différentes des règles régissant la copropriété.

 

Contrairement aux copropriétés, ces ont une très grande liberté d’organisation et de fonctionnement.

 

Comment est organisé une ASL ?

 

Une A.S.L est composée d'une assemblée générale comprenant tous les propriétaires d'immeuble inclus dans son périmètre.

 

Cette assemblée élit un conseil syndical ainsi que le Président de l'association.

 

L'organisation d'une A.S.L est libre. Elle est définit dans les statuts de l'association.

 

Ces statuts fixent  les règles de majorité, la composition du conseil syndical, l'organisation de l'assemblée générale,....

 

Un autre document est très important, il s'agit du cahier des charges. Il contient toutes les règles du lotissement.

Ce cahier des charges est l'élément essentiel d'une A.S.L, il définit les règles de constructibilité, de prospect, d'espace vert minimum par parcelle,...

 

Comment s'articule les règles contenues dans un cahier des charges avec les règles d'urbanisme ?

 

C'est là un point essentiel, lorsque qu'un pétitionnaire dépose une demande de permis de construire auprès des services de la commune, et que l'autorisation d'urbanisme est accordée, le pétitionnaire s'imagine que l'autorisation, délivrée par la commune, est suffisante.

 

Souvent, le coloti oubli d'étudier le cahier des charges du lotissement, il construit sans savoir si le projet est conforme aux dispositions du cahier des charges.

Il faut savoir que, lorsque la commune instruit une demande, elle ne regarde pas les règles comprises dans un cahier des charges, car il s'agit de règles d'ordre privée et contractuelles ( exception faite des 10 premières années d’existence du lotissement ou la commune instruit également sur le cahier des charges)

Au delà du délai de 10 ans, la commune n'instruit que sur les règles d'urbanisme en vigueur.

 

Les personnes peuvent réaliser leur travaux en respectant l'autorisation d'urbanisme mais sans savoir qu'il sont en violation des règles   du lotissement, ce qui peut être source d'insécurité juridique.

 

Qu'elles peuvent être les conséquences d'une méconnaissance des règles du lotissement ?

 

Les conséquences peuvent être dramatiques.

 

Il s'agit d'une violation de règles privées et contractuelles La sanction peut être la remise en état initiale de l'immeuble, si le juge le décide. En d'autres termes, le propriétaire devra détruire les constructions non conformes.

 

La destruction ou la remise en état peut être ordonnée par le juge civil. Étant précisé que la prescription est acquise au bout de 30 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Pour éviter de ce retrouver dans cette situation, il est primordiale de bien connaître l'environnement juridique de votre propriété. Pour cela votre avocat peut vous aider.

 

Pour finir, le cahier des charges est pérenne, ce qui signifie qu'il s'applique même en présence de règle d'urbanisme postérieures et contraires, la loi ALUR n'a pas modifié ce principe, contrairement à ce que l'on peut lire dans certain commentaire, la jurisprudence est constante sur ce point. Un cahier des charges reste toujours opposable entre colotis.

Votre avocat peut vous conseiller dans la rédaction de votre cahier des charges, pour la modification ou la  mise à jour de vos statuts ou pour tout autre conseil en la matière

urbanisme Droit de la construction Droit immobilier Dommage corporel Procédure pénale Divorce par consentement mutuel

Faites très attention, en matière de vices cachés, le délai de prescription est de 2 ans à compter de la découverte du vice.  C'est donc une prescription dérogatoire au droit commun qui est habituellement de 5 ans. Il est important de ne pas trop attendre.

 

La présence d'une clause exonératoire de garantie des vices cachés dans votre acte authentique  ne vous empêche pas de mettre en responsabilité le vendeur.

 

               Si le vendeur est un professionnel de la construction ou qu'il a agit comme tel, la clause sera écartée.

                   

               Si le vendeur est un particulier, il faudra démontrer qu'il avait connaissance du vice avant la vente.

 

Bien souvent, dans ce type de dossier,  il est nécessaire de demander la désignation d'un expert judiciaire.

 

                                                                        Les étapes de la procédure

 

1 : Établir la liste la plus exhaustive possible de tous les désordres ou vices.

 

2 : Prendre rendez vous avec le cabinet, apporter votre acte d'achat , la liste des désordres et si possible des photos .

 

3 : Si vous avez une protection juridique, vous devez  la prévenir  avant d'engager la procédure judiciaire. Je vous précise que vous avez la liberté de choix de l'avocat. Votre protection juridique ne peut vous imposer un conseil.

 

4 : Après avoir informé votre protection juridique, faire établir un constat d'huissier. ( reprendre la liste des désordres avec lui )

 

5 : Après réception du constat d'huissier, le cabinet assignera en référé, pour faire designer un expert judiciaire. ( délai environs 3 mois )

 

Les frais d'expertise sont payés par vous à titre provisoire  ou par votre protection juridique le cas échéant. Les frais sont considérés comme des dépens et seront, en principe, mis à la charge de la parties perdante.

 

6 : Une fois que l'expert a acceptée la mission et que les frais sont provisionnés sur le compte de la régie du tribunal, rendez vous est pris et les opérations d'expertise peuvent commencer. Elles se font en présence des parties et des avocats.

 

Chaque partie peut également se faire assister d'un conseiller technique.

 

7 : L'Expert rend son pré-rapport,  puis son rapport après avoir recueilli les observations des parties

 

8 : En fonction du résultat, il convient d'assigner au fond devant le tribunal judiciaire en se fondant sur les éléments du rapport d'expertise. ( Attention il est parfois obligatoire de saisir au fond avant le dépôt du rapport, les opérations d'expertise n'étant  pas interruptif de prescription).

 

Le  résultat de l'expertise est bien souvent déterminante pour la résolution du litige. Cette  étape est donc essentielle.

 

 

Votre avocat est disponible pour répondre à vos  questions et vous assister dans cette procédure .

 

 

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         Les dates des ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales du département et au palais de justice au moins un mois avant la date prévue pour l’audience.Vous pouvez également consulter le site      http://www.encheres-publiques.com

 

Il est également important  de consulter le cahier des conditions de vente, qui donne toutes les informations concernant le bien. Ce cahier vous sera communiqué, sur demande, par le cabinet.

 

 

Quels sont les frais à prévoir pour acheter aux enchères un bien immobilier ?

 

 

- Les frais de la procédure permettant la vente aux enchères publiques du bien immobilier, qui sont taxés et donc vérifiés, par le Tribunal, avant la vente.

 

Généralement, ces frais sont compris entre 4000 et 8000€ et nous avons le montant exact, 24 ou 48H avant la vente.

 

- Les émoluments de vente qui sont de 1.65 % HT sur le prix d’adjudication

 

- Les droits d’enregistrement aux impôts, environ 5,80 % du prix d’adjudication

 

- Les frais de publication aux hypothèques du jugement d’adjudication de 0.10 % calculés sur le montant du prix d’adjudication augmenté des frais préalables, et auquel il convient d’ajouter 65€ de frais

 

- Les honoraires du Cabinet  comprenant les enchères publiques, mais également les démarches et formalités pour parvenir à la publication du jugement d’adjudication et permettre d’obtenir le titre de propriété définitif.

 

 

Quels sont les documents que je dois communiquer ?

 

 

     Un pouvoir pour permettre d'enchérir avec l'enchère maximum, le modèle vous sera communiqué par le cabinet

 

      Les attestations sur l'honneur, le modèle vous sera également communiqué par le cabinet

 

      Un chèque de banque de 10% de la mise à prix avec un minimum de 3000 €, à l'ordre de la CARPA ;

 

      Une copie recto-verso du ou des cartes d'identité ou KBIS et Statut si l'aquéreur est une société.

 

 

Quand suis je propriétaire ?

 

Si vous êtes adjudicataire, vous êtes difinitivement propriétaire du bien à l'expiration d'un délai de 10 jours.

 

Toute personne peut en effet surenchèrir d'un dixième, dans un délai de 10 jours. Le cas échéant, une nouvelle audience des criées se tiendra.

 

 

Quoi faire si le propriètaire refuse de partir ?

 

Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Vous pourrez donc saisir un huissier pour faire exécuter.

 

 

Quoi faire si le logement est occupé par le locataire ?

 

Le bail se poursuit normalement avec le nouveau propriétaire. Le congé doit être donné conformément au disposition de la loi du 6 juillet 1989.

 

Pour information : Article 15 de la loi du 6 juillet 1989

 

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition ( ce qui est souvent le cas), le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

 

En résumé, la libération des lieux pourra intervenir, en fonction de la situation, entre 3 et 6 ans après l'aquisition, sauf accord entre le locataire et le nouveau propriétaire.

 

Votre avocat reste disponible pour répondre à vos éventuelles questions.

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