Maître  Damien BALMEUR

Avocat au Barreau de Draguignan

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Droit de la construction

Le contrat de construction de maison individuelle : La protection du propriétaire

09/02/2020

Le contrat de construction de maison individuelle : La protection du propriétaire

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE

 

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle a été créé afin de protéger les particuliers maître d'ouvrage.

 

Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maison individuelle.

 

Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur.

 

Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.

Il convient de distinguer un contrat CCMI avec fourniture de plan et sans fourniture de plan.

 

Lorsque le constructeur ne fournit pas de plan, ces obligations sont allégés et le contrat est moins protecteur qu'avec fourniture de plan.



Un CCMI doit mentionner chacun des éléments suivants, conformément à l'article L.231-2 du code de la construction :



  • La dĂ©signation du terrain et sa superficie

  • La conformitĂ© du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire

  • Le prix global et dĂ©finitif de la construction

  • Un descriptif technique et une notice d’information

  • Les modalitĂ©s de paiement et les indices de rĂ©vision

  • La date d’ouverture du chantier

  • Les dĂ©lais d’exĂ©cution du chantier

  • L'indication de l'obtention du permis de construire

  • L'indication que le MaĂ®tre d'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel.

  • Les pĂ©nalitĂ©s imputĂ©es en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum Ă©quivalentes Ă  1/3000 du prix global, par jour de retard

  • La facultĂ© pour le maĂ®tre d’ouvrage de se faire accompagner par un spĂ©cialiste lors de la rĂ©ception

  • La rĂ©fĂ©rence de l'assurance dommage ouvrage

  • La justification de la garantie de remboursement

  • L'Ă©tude gĂ©otechnique



La nullité du contrat en cas de manquement:

 

 

Le régime du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est d’ordre public. Aussi, tout manquement à l’une des prescriptions fixées par les textes est sanctionné par la nullité du contrat. Attention, il s'agit d'une nullité relative, qui peut faire l'objet d'une confirmation.

 

Si vous renoncez à demander la nullité après avoir eu connaissance du vice, vous ne pourrez plus la soulever ultérieurement, c'est ce que l'on appel une confirmation de l'acte nul.

 

Pour information, la nullité est une sanction qui ne peut être prononcé que par le juge. La nullité consiste en la disparition rétroactive de l’acte juridique.

 

Elle remet les parties dans l’état antérieur à la conclusion du contrat. La sanction est donc, en principe la destruction du bâtiment aux frais du constructeur.

 

Il appartient cependant aux juges de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non- conformités qui l’affectent. (Arrêt cour de cassation du 15 octobre 2015 (cass. Civ 3e, 14-23612).

 

Le contrat doit être formé par écrit et communiqué en LRAR ( avec la notice d'information type), ou alors être signé devant notaire.

 

Vous disposez d'un délai de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la réception de la lettre.

 

 

L’échelonnement du paiement du prix dans un contrat CCMI

 

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :
 

  • 15 % Ă  l’ouverture avec garantie de remboursement obligatoire. ( ou max 3% du prix en dĂ©pĂ´t de garantie si prĂ©vu au contrat)

  • 25% Ă  l’achèvement des fondations

  • 40% Ă  l'achèvement des murs

  • 60 % Ă  la mise hors d’eau (la pose du toit)

  • 75 % Ă  la mise hors d’air (la pose des fenĂŞtres et des cloisons)

  • 95% Ă  l’achèvement des travaux d’amĂ©nagement, menuiserie et chauffage.

 

Il s'agit d'un maximum, le constructeur ne peut exiger un montant supérieur.

 

Si vous rencontrez des difficultés avec votre constructeur, n'hésitez pas à prendre rendez vous.

Quoi faire si l'on découvre un vice caché après son achat

16/01/2020

Quoi faire si l'on découvre un vice caché après son achat

Faites très attention, en matière de vices cachĂ©s, le dĂ©lai de prescription est de 2 ans Ă  compter de la dĂ©couverte du vice.  C'est donc une prescription dĂ©rogatoire au droit commun qui est habituellement de 5 ans. Il est important de ne pas trop attendre.

 

La prĂ©sence d'une clause exonĂ©ratoire de garantie des vices cachĂ©s dans votre acte authentique  ne vous empĂŞche pas de mettre en responsabilitĂ© le vendeur.

 

               Si le vendeur est un professionnel de la construction ou qu'il a agit comme tel, la clause sera Ă©cartĂ©e.

                   

               Si le vendeur est un particulier, il faudra dĂ©montrer qu'il avait connaissance du vice avant la vente.

 

Bien souvent, dans ce type de dossier,  il est nĂ©cessaire de demander la dĂ©signation d'un expert judiciaire.

 

                                                                        Les Ă©tapes de la procĂ©dure

 

1 : Établir la liste la plus exhaustive possible de tous les désordres ou vices.

 

2 : Prendre rendez vous avec le cabinet, apporter votre acte d'achat , la liste des désordres et si possible des photos .

 

3 : Si vous avez une protection juridique, vous devez  la prĂ©venir  avant d'engager la procĂ©dure judiciaire. Je vous prĂ©cise que vous avez la libertĂ© de choix de l'avocat. Votre protection juridique ne peut vous imposer un conseil.

 

4 : Après avoir informé votre protection juridique, faire établir un constat d'huissier. ( reprendre la liste des désordres avec lui )

 

5 : Après réception du constat d'huissier, le cabinet assignera en référé, pour faire designer un expert judiciaire. ( délai environs 3 mois )

 

Les frais d'expertise sont payĂ©s par vous Ă  titre provisoire  ou par votre protection juridique le cas Ă©chĂ©ant. Les frais sont considĂ©rĂ©s comme des dĂ©pens et seront, en principe, mis Ă  la charge de la parties perdante.

 

6 : Une fois que l'expert a acceptée la mission et que les frais sont provisionnés sur le compte de la régie du tribunal, rendez vous est pris et les opérations d'expertise peuvent commencer. Elles se font en présence des parties et des avocats.

 

Chaque partie peut Ă©galement se faire assister d'un conseiller technique.

 

7 : L'Expert rend son prĂ©-rapport,  puis son rapport après avoir recueilli les observations des parties

 

8 : En fonction du rĂ©sultat, il convient d'assigner au fond devant le tribunal judiciaire en se fondant sur les Ă©lĂ©ments du rapport d'expertise. ( Attention il est parfois obligatoire de saisir au fond avant le dĂ©pĂ´t du rapport, les opĂ©rations d'expertise n'Ă©tant  pas interruptif de prescription).

 

Le  rĂ©sultat de l'expertise est bien souvent dĂ©terminante pour la rĂ©solution du litige. Cette  Ă©tape est donc essentielle.

 

 

Votre avocat est disponible pour rĂ©pondre Ă  vos  questions et vous assister dans cette procĂ©dure .

 

 

Erreur du diagnostiqueur dans l’appréciation de la qualité énergétique du bien

13/01/2020

Erreur du diagnostiqueur dans l’appréciation de la qualité énergétique du bien

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du 21 novembre 2019

N° de pourvoi: 18-23251

 

 

Mais attendu que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G... avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ;