Maître  Damien BALMEUR

Avocat au Barreau de Draguignan

Droit des associations syndicales libres

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Qu’est ce qu'une Association syndicale libre ( ASL) ?

Il s'agit d'une forme particulière d’organisation des immeubles, moins connue que la copropriété.

Ces Associations font partie des Associations Syndicales de Propriétaire.  

L’Association Syndicale Libre (A.S.L), a pour rôle de gérer les biens communs d'un lotissement, comme les espaces verts, ou la voirie.

Ce mode d'organisation est très fréquent et beaucoup de personne ignore que leur propriété est incluse dans le périmètre d'une A.S.L.

Les règles de fonctionnement des ASL sont totalement différentes des règles régissant la copropriété.

Contrairement aux copropriétés, ces associations ont une très grande liberté d’organisation et de fonctionnement.

Comment est organisé une ASL ?

Une A.S.L est composée d'une assemblée générale comprenant tous les propriétaires d'immeuble inclus dans son périmètre.

Cette assemblée élit un conseil syndical ainsi que le Président de l'association.

L'organisation d'une A.S.L est libre. Elle est définit dans les statuts de l'association.

Ces statuts fixent  les règles de majorité, la composition du conseil syndical, l'organisation de l'assemblée générale,....

Un autre document est très important, il s'agit du cahier des charges. Il contient toutes les règles du lotissement.

Ce cahier des charges est l'élément essentiel d'une A.S.L, il définit les règles de constructibilité, de prospect, d'espace vert minimum par parcelle,...

Comment s'articule les règles contenues dans un cahier des charges avec les règles d'urbanisme ?

C'est là un point essentiel,

Lorsque qu'un pétitionnaire dépose une demande de permis de construire auprès des services de la commune, et que l'autorisation d'urbanisme est accordée, le pétitionnaire s'imagine que l'autorisation, délivrée par la commune, est suffisante.

Souvent, le coloti oublit d'étudier le cahier des charges du lotissement, il construit sans savoir si le projet est conforme aux dispositions du cahier des charges.

Il faut savoir que, lorsque la commune instruit une demande, elle ne regarde pas les règles comprises dans un cahier des charges, car il s'agit de règles d'ordre privée et contractuelles ( exception faite des 10 premières années d’existence du lotissement ou la commune instruit également sur le cahier des charges)

Au delà du délai de 10 ans, la commune n'instruit que sur les règles d'urbanisme en vigueur.

Les personnes peuvent réaliser leur travaux en respectant l'autorisation d'urbanisme mais sans savoir qu'il sont en violation des règles   du lotissement, ce qui peut être source d'insécurité juridique.

Qu'elles peuvent être les conséquences d'une méconnaissance des règles du lotissement ?

Les conséquences peuvent être dramatiques.

Il s'agit d'une violation de règles privées et contractuelles La sanction peut être la remise en état initiale de l'immeuble, si le juge le décide. En d'autres termes, le propriétaire devra détruire les constructions non-conformes.

La destruction ou la remise en état peut être ordonnée par le juge civil. Étant précisé que la prescription est acquise au bout de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Pour éviter de ce retrouver dans cette situation, il est primordiale de bien connaître l'environnement juridique de votre propriété. Pour cela votre avocat peut vous aider.

Pour finir, le cahier des charges est pérenne, ce qui signifie qu'il s'applique même en présence de règle d'urbanisme postérieures et contraires, la loi ALUR n'a pas modifié ce principe, contrairement à ce que l'on peut lire dans certain commentaire, la jurisprudence est constante sur ce point. Un cahier des charges reste toujours opposable entre colotis.

Votre avocat peut vous conseiller dans la rédaction de votre cahier des charges, pour la modification ou la  mise à jour de vos statuts ou pour tout autre conseil en la matière.